震惊！婚前同居不算同居关系？

「案件焦点」

1. 案涉房屋系婚约产生的彩礼还是同居关系所得的共同财产；

2. 案涉房屋权属份额的归属及分割；

（省略关于第三人程序性诉求焦点）

「法官认定」

案涉房屋系婚约产生的彩礼还是同居关系所得的共同财产

婚约是男女双方以将来结婚为目的所作的事先约定，称为订婚或定婚，订立了婚约的男女双方往往会有一些财物往来，俗称彩礼。本案中卢某主张案涉房屋系彩礼，邹某主张系同居期间共同财产。

不是彩礼

1）从形式上来看，虽然婚约的成立不必非要采取某种特定的形式，但其成立须能产生一定的社会效果和某种稳定性，即婚约的成立可以口头、书面的形式，也可以采取送聘礼、举行宴会等形式表明，但无论哪种形式，所采取的形式必须是外现的，能够被人所知的，卢某提交的证据均不足以证明其与邹某存在婚约关系；

2）给付彩礼一般主要存在于我国广大的农村和经济相对不发达地方，迎亲嫁娶多数是按民风、习俗形成的惯例，本案中卢某、邹某二人购买房屋时共同在成都生活、工作，一般来讲，彩礼的给付都是非自愿的，往往迫于当地行情及社会压力而不得不给，给付彩礼的风俗在成都市并非普遍存在，故不应当将案涉房屋认定为彩礼。

不是同居关系所得共同财产

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》（现在已经失效）的规定，“同居关系”是指符合婚姻的实质要件，但没有办理结婚登记手续，而以夫妻名义共同生活，相互享有权利、承担义务的一种两性结合方式，同居关系财产则是在双方同居期间，由于长时间在一起生活，从而积累的共同财产。本案中，邹某主张其与卢某系同居关系，但结合双方的陈述以及证人证言，卢某与邹某系在男女恋爱关系同居住在一起，并未对外以夫妻名义共同生活，故案涉房屋亦不应当认定为同居关系共同财产。

是共同出资购买的房屋

本院认为，案涉房屋并非同居关系所得的共同财产，亦非因婚约产生的彩礼，而是原被告双方在恋爱期间共同出资购买的房屋。

案涉房屋权属份额的归属及分割

本案案涉房屋系原被告双方在恋爱期间共同出资购买的房屋。关于出资，案涉房屋涉及首付款支付以及偿还银行按揭贷款。

1） 关于首付款，其中2016年1月16日及2016年1月18日中两笔系邹某支付，而关于邹某主张卢某支付的2016年7月8日、2017年1月9日中部分来源于微粒贷（后由双方共同偿还）、部分系双方共同筹集，并且卢某一笔转账既包含邹某转账支付给卢某的，也属于双方同居期间的共同财产，本院认为，邹某提交的转账凭证中时间和金额并不能与卢某支付房款的时间和金额相对应，且本案中双方在恋爱期间共同居住在一起互有多次转账，同时如前所述，双方并非法律上的“同居关系”，亦不存在同居关系中会形成的共同财产，邹某亦未提交其他证据证明双方有共同筹集首付款项的情形，故本院对邹某的该项主张不予支持；关于邹某主张有两笔款项系卢某父亲对邹某的赠与，本院认为款项支付时邹某与卢某并未结婚，且该款项被用于支付购房款，因卢某父亲在接受本庭询问时明确款项系其向儿子卢某的赠与，故在邹某未提交证据对卢某父亲有向其赠与的意思表示的情形下，该款项不应认定为卢某父亲向邹某的赠与，故本院对邹某的该项主张不予支持，故本院认定房屋首付款中邹某出资118XX元，卢某出资282XXX元。

2）关于按揭还款，截止2019年7月17日，该借款已偿还本金437XX元及利息980XX元，共计1417XX元。因用于支付按揭还款的账户系卢某名下，卢某与邹某双方之间又互有多次转账，本案需要认定的是这些款项是否作为购房出资，而是否作为购房出资应当以款项是否最终用于支付按揭还款为标准。根据邹某提交的证据，2018年10月26日前以及2019年1月28日之后邹某向卢某支付的款项均系转往卢某的支付宝账户和光大银行账户，并非用于偿还按揭贷款的中信银行账户，邹某也无其他证据证明这些款项用于了支付房款，同时双方并非法律上的“同居关系”，亦不存在同居关系中会形成的共同财产，故该上述期间的按揭贷款均应认定为系卢某偿还。从2018年11月15日起至2019年1月2日期间的款项，卢某均转账至案涉的按揭贷款还款账户，共计213XX元，虽然卢某后又将款项从支付宝转给邹某，但未提交证据证明邹某已经转账至房屋按揭还款账户的款项最终因退回而未用于支付房屋按揭还款，故本院认定已偿还的案涉按揭还款中由卢某出资120XXX元，邹某出资213XX元。综上，依照首付款及按揭还款的实际出资总和，卢某共出资403XXX元，邹某出资332XX，但是在案涉房屋买卖合同及房屋信息查询记录均显示各占50%。

关于登记份额与实际出资之间存在的差额，结合双方陈述一致的共同生活表现以及为以后共同生活和结婚的购房用途，可以认定案涉房屋系双方以结婚为目的而购买，故本院认为差额部分虽不是彩礼，但不同于一般意义上的赠与，而是卢某向邹某作出的以结婚为目的的附条件的赠与合同，现双方已经终止恋爱关系，丧失了缔结婚姻的可能，在结婚条件不成就的情形下，该赠与合同并未生效，故案涉房屋产权份额应根据双方出资进行认定，实际应由卢某享有92.38%的份额，邹某享有7.62%的份额。

现卢某、邹某均主张要求单独享有案涉房屋的全部产权份额，鉴于两人已经结束恋爱关系，且均有结束共有案涉房屋的状态，虽案涉房屋尚未取得房屋权属登记，但已经进行了房屋备案，并支付了全部房款，故本院认为应当对案涉房屋的权属重新进行分配。虽然案涉房屋现由邹某居住，卢某在外地工作，但考虑到卢某的出资比例明显高于邹某，补偿金额相对较少，故案涉房屋全部产权份额由卢某享有，更为公平，也更能有利于案涉房屋作出彻底分割，故本院认定案涉房屋的全部权属份额归卢某一人所有，并由卢某向邹某支付补偿款1309XX元（1718XX元×7.62%）。