今天我们的话题又回到同居买房这个问题上,以前小编已经为大家梳理过不少同居关系下不动产分割案例(想要回顾其他案例,请拉至文章尾部,查看往期推荐),但有时候难免存在公说公,婆说婆,且均没有提交充分证据予的情况,那么此时写在一方名下的房子,且在分手后被该方出售,另一方是否有权利救济的可能?和小编看看北京这个案例吧!
案件导读
【案件来源】(2022)京01民终7334号
【关键词】
同居关系析产纠纷,不动产纠纷
【裁判摘要】
本院认为,当事人同居期间所得的工资、奖金和生产、经营的收益以及因继承、赠与等途径所得的合法收入,原则上归其本人所有;如果双方在同居期间有共同购置的财产或有共同经营所得的收入,应当按照双方的出资份额、所作贡献等公平合理地予以分割。本案中,804号房屋系石某、刘某同居期间购买,双方虽对首付款及贷款出资来源各执一词,但均未提交充分证据予以证明。一审法院考虑到上述还款及支付首付款行为发生在同居期间,将款项视为双方共同对房屋的出资并无明显不当。
案件简述
石某(女)、刘某(男)1995年至2001年期间同居生活。2001年3月,刘某(买受人)与A公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》,约定刘某向A公司购买804号房屋,房价款600218元。2001年5月,刘某与B银行签订《个人住房抵押贷款合同》,贷款金额480000元。合同约定,从放款之日起,全部贷款分月等额还本付息,每月应偿还贷款本息2970.6元。之后石某、刘某共同居住于804号房屋。为购买该房屋,二人交付首付款60000元,并于2001年8月至12月期间还贷15000元。石某(女)称双方同居关系结束于2001年年末,刘某(男)搬离房屋;刘某主张其于2011年10月搬离804号房屋。
2011年11月,刘某取得804房屋所有权证,登记的建筑面积为109.81平方米。之后刘某将该房屋以153万元出售与案外人张某。2011年12月,804号房屋转移登记至张某名下。2017年,石某以房屋买卖合同纠纷为由将刘某、张某诉至法院,请求确认刘某与张某之间签订的房屋买卖合同无效。经审理,法院做出驳回石某的全部诉讼请求。后经上诉维持原判后生效。
关于购买房屋出资情况,在石某(女)诉刘某、张某案件审理过程中,石某陈述:石某拿着6万元现金去开发商指定的银行缴纳了首付款6万元,基于贷款的需要,用的是刘某的名义,而这6万元是石某个人财产,之后石某和刘某一起去办理了贷款手续。刘某陈述:首付款6万元是刘某支付的,之后办理了贷款手续,刘某在偿还贷款。2001年底、2002年初二人要分手,刘某表示石某可以住,但不同意再偿还贷款了……2011年开发商找到刘某,刘某补缴了房款、滞纳金、办证的费用共计80余万元,并办理了房产证。
撤销合同失败后,石某(女)向法院再次起诉,要求分割刘某买房后所剩款项。
一审法院
石某诉求:
1.刘某给付石某365000元;
2.刘某支付石某利息(以365000元为基数,自2011年12月17日起计算至刘某实际给付完毕之日止,按照同期银行贷款利率标准计算);
3.刘某承担本案的诉讼费用。
法院认为,当事人同居期间所得的工资、奖金和生产、经营的收益以及因继承、赠与等途径所得的合法收入,原则上归其本人所有;如果双方在同居期间有共同购置的财产或有共同经营所得的收入,应当按照双方的出资份额、所作贡献等公平合理地予以分割。本案中,804号房屋系石某、刘某同居期间为双方共同生活目的而购置,双方在2001年为804房屋支付首付款60000元并偿还贷款15000元,虽双方均主张为个人出资,但提供的证据均不足以证明其主张,考虑到上述还款及支付首付款行为发生在同居期间,法院将款项视为双方共同对房屋的出资。在解除同居关系后,石某有权依据其出资情况取得房屋的相应增值补偿。现刘某已将804号房屋出售,关于石某应取得房屋补偿款的数额,法院综合涉案房屋的首付款及相关费用的出资情况、贷款偿还情况及房屋增值情况等因素,酌情确定刘某给付石某折价款95000元。刘某辩称开发商后续将房屋回购,房屋已与石某无关,但并未提供相应证据,法院对此不予采信。
刘某不服判决提起上诉。
二审法院
刘某上诉理由:
1.804号房屋首付款6万元及贷款1.5万元,均由刘某单方支付,石某没有任何出资,不能认定804号房屋为同居期间共同购置的房产,该房屋与石某无关。
2.根据证据显示付款人均是刘某,石某没有提交证据证明其有过出资,应承担举证不能责任。
3.一审法院推定804号房屋为共同出资无事实和法律依据。
4.804号房屋2003年被开发商回购,之后刘某交的首付款和贷款均被没收,2011年刘某与开发商重新签订了合同,交纳了迟延履行的滞纳金,因此再次回购后的房屋与石某无关。
石某辩称:
1.石某与刘某是同居期间购买的804号房屋,购买房产之前已经同居六年,并且刘某另案中自述过双方为了结婚购买涉案房屋,在一审中刘某也自认过同居期间双方财产高度混同。因此涉案房屋是同居期间购买,石某有财产利益。
2.刘某主张的涉案房屋已经被回购,2011年重新签订买卖合同与事实不符,刘某未提交任何证据证明2011年重新签订买卖合同,只是因石某长期未居住在该房屋,开发商才找到房屋的登记人,并且要求其继续履行2001年签订的合同。刘某在一审中通过法院调取了2011年的相关手续材料,可以看出该套房屋是2001年购买的延续,刘某主张的回购不能成立。
刘某申请向B银行信贷部调取A公司回购804号房屋的付款凭证及其他回购资料。申请向北京市朝阳区不动产登记事务中心调取804号房屋的所有房屋登记档案材料。申请向A公司调取刘某于2011年7月与该公司就804号房屋签订的房屋买卖合同及刘某向该公司支付房款的凭证。
本院经审查认为依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十四条、第九十五条之规定,当事人申请调查取证,应当符合当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集、调查收集的证据与待证事实相关的基本要求。经查,一审卷宗中已经有北京市朝阳区不动产登记事务中心提供的804号房屋相关购买资料,刘某二审申请再次调取,本院不予准许,刘某申请调取的其他事项,亦不符合上述法律规定情形,本院不予准许。
本院根据一审卷宗材料补充查明:2001年5月,刘某作为甲方,B银行作为乙方,A公司作为丙方共同签订了《个人住房抵押贷款合同》,该合同约定乙方经过审查同意发放贷款,用于甲方购买自住商品房。丙方对甲方在本合同项下的全部债务承担连带保证责任。
本院认为,当事人同居期间所得的工资、奖金和生产、经营的收益以及因继承、赠与等途径所得的合法收入,原则上归其本人所有;如果双方在同居期间有共同购置的财产或有共同经营所得的收入,应当按照双方的出资份额、所作贡献等公平合理地予以分割。本案中,804号房屋系石某、刘某同居期间购买,双方虽对首付款及贷款出资来源各执一词,但均未提交充分证据予以证明。一审法院考虑到上述还款及支付首付款行为发生在同居期间,将款项视为双方共同对房屋的出资并无明显不当。在解除同居关系后,石某有权依据其出资情况取得房屋的相应增值补偿。
刘某上诉认为其于2011年重新购买该房屋,故该房屋与石某无关的主张,本院不予支持。
理由如下,
1.刘某未提交证据证明其与开发商在2011年有重新签订房屋买卖合同的行为。
2.根据刘某一审提交的向北京市朝阳区不动产登记事务中心调取的804号房屋登记档案材料,该档案中仅有2001年房屋买卖合同,并在该合同后,有2011年7月28日的《房款结算协议》。结算协议上写明“鉴于乙方(刘某)于2001年3月28日购买804号房屋……”。据此,本院认为,刘某后续给付房款、滞纳金、物业费等行为系基于2001年买房行为的延续。最后,《个人住房抵押贷款合同》明确约定丙方(A公司)对甲方(刘某)在本合同项下的全部债务承担连带保证责任。因此,在无相反证据证明的情况下,刘某主张2003年A公司偿还房屋贷款的行为性质上为“回购”该房屋,依据不足。综上,一审法院结合双方出资、贷款偿还及房屋增值等情况,酌情确定刘某给付石某折价款数额并无明显不当,本院予以维持。
# 最终判决
驳回上诉,维持原判。
一、刘某于判决生效之日起十日内向石某支付折价补偿95000元;
二、驳回石某的其他诉讼请求。