恋爱同居买房在一方名下算共有吗？

冯某（女）与罗某（男）曾系恋爱关系并同居生活。二人在恋爱期间财产各自保管使用，没有混同，但存在多次相互转款。2016年冯某（女）与成都市某置业有限公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买房屋一套，罗某（男）支付首付款项。剩余款项以冯某名义向银行贷款。房屋于2016年年底交付并开始交纳物业服务费。2018年房屋办理了不动产权利转移登记，登记的权利人为冯某（女），共有方式为单独所有。后二人分手，罗某要求对该房屋析产提起诉讼。

【一审法院】

（由于篇幅需要在不改变原有意思的基础上有删减）

「案件焦点」

案涉房屋是否为冯某与罗某同居期间的共有财产，若属于共有，双方各自所占的份额及如何分割？

「法官认定」

本案纠纷发生于民法典施行以前，应当适用当时的法律和司法解释。

首先，从《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条（已失效）的名称及条文来看，该司法解释第10条（“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理……”）解决的是以夫妻名义同居生活期间共同财产的分割问题。冯某（女）与罗某（男）虽然同居生活过，但现有证据不足以证明双方是以夫妻名义同居生活。

其次，需要确定案涉房屋是否是双方共同购置的财产。即使罗某的征信有问题（罗某叙述是因为其个人征信问题而以冯某名义买房），罗某仍然可以作为购买方与冯某共同购房，并由冯某贷款支付部分购房款。罗某没有作为案涉房屋的买受人签订购房合同，在购买案涉房屋前、后没有与冯某约定共同购买案涉房屋，双方的财产又没有混同，不应认定该房屋系双方共同购置。双方在恋爱期间均多次向对方转账，罗某代冯某支付购房首付款的行为不应推断出是双方共同购房。综上，法院认为，案涉房屋不是前述司法解释规定的一般共有财产，对于罗某分割一般共有财产的诉讼请求不予支持，双方之间的经济往来应当另行处理。

【二审法院】

「法院查明」

1） 首付款、购房诚意金由罗某支付，房屋契税、前期物业费由罗某母亲支付，罗某向冯某用于按揭还款的银行卡共计转款19315元。

2）关于案涉房屋未还贷款。截至二审庭审，根据冯某本人中国银行APP显示，还剩32XXXX元贷款未归还。

3）关于房屋现值。二审中，罗某主张根据安居客案涉小区二手房的平均成交价格，现案涉房屋现值为1403100元，冯某认为根据案涉小区的政府指导价，房屋总价为1400293.8元。

4）罗某与冯某的微信聊天记录中显示，2018年A月10日冯某向罗某称“我们房产证下来，年底就拿了”，2018年A月11日“说好久结婚，就这样耍起”“房子也装修好了、难道要等房子旧了再结婚？”，罗某2014年10月X日朋友圈截图显示，罗某曾向冯某求婚。

「案件焦点」

罗某（男）是否有权对案涉房屋主张分割及如何分割。

「法官认定」

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案购置房屋、恋爱关系结束、罗某主张分割均发生于民法典实施前，故本案适用当时的法律、司法解释。

1）罗某是否有权主张分割。

罗某与冯某因恋爱关系结束后，因恋爱期间购置的房产分割问题诉至法院。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条（民法典物权编解释一延用）“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”及《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条（已失效）“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理……”之规定，本案中，虽然案涉房屋登记于冯某名下，但双方系恋爱关系，同居生活，且纵览双方微信聊天记录，双方以结婚为目的共同购买案涉房屋的意思表示非常明显，且首付、契税、诚意金、前期物业费等均由罗某及其母亲支付，案涉房屋应按照一般共有财产处理，冯某关于案涉房屋属个人单独所有的答辩意见不成立，本院不予采信，现双方已经分手且无和好的可能，基于建立婚姻关系购买房屋的共有基础丧失，罗某有权主张分割。

2）关于分割方式。

根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款（民法典延用）“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割……”之规定，案涉房屋不存在不能分割的情形，鉴于案涉房屋登记在冯某个人名下、以冯某名义按揭还贷且由冯某实际居住，罗某主张由冯某补偿罗某款项为分割方式，符合便利原则，本院予以支持。

3）关于冯某应补偿罗某的具体款项。

1」房屋现值：

罗某主张房屋现值为1403100元，冯某主张为1400293.8元，双方差距较小，本院酌定房屋现值为1400293.8元。

2」关于罗某的投入：

首付款92078元由罗某支付，冯某抗辩系罗某偿还其借款5.9万元，现有证据无法证明双方支付款项时存在还款意思表示，故本院不予采信，对首付款由罗某支付本院予以确认；购房诚意金1.5万元、契税6104.25元、前期物业费1131.72元双方一致确认，且在案证据能够佐证，本院予以确认；关于罗某主张的装修费8.7万元，分别是2万元现金、2万元以罗某母亲名义贷款、4.7万元由罗某母亲向冯某微信转账，本院认为，罗某母亲与冯某之间存在的转账往来远不止4.7万元，互有转款且未备注用于装修，现金支付无证据印证，装修贷从微信聊天、转账记录来看由冯某实际支付具有高度可能性，本院对罗某主张由其负担装修费用不予采信；关于按揭还款，罗某主张自2016年5月至2018年10月共计还款42294元，由于恋爱期间双方频繁互相转账实属常理，无法认定罗某向冯某的转款均系为了按揭还款，本院仅对罗某向按揭银行卡转款19315元予以确认。

综上罗某对案涉房屋的投入共计133628.97元，结合案涉房屋购买价格、增值速度、剩余按揭还款金额以及双方对房屋的出资、装修贡献，本院酌定冯某向罗某支付30万元予以折价补偿，剩余按揭款项由冯某人偿还。

【最终判决】

【律师提示】