同居期间未以夫妻名义对外生活，期间购买的房产能不能按一般共有财产分割？遇到这种情况如何维权？如果能分割又该怎样分呢？一起看看下面的案例。
裁判要旨：
本案中，虽然案涉房屋登记于冯某名下，但双方系恋爱关系，同居生活，且纵览双方微信聊天记录，双方以结婚为目的共同购买案涉房屋的意思表示非常明显，且首付、契税、诚意金、前期物业费等均由罗某及其母亲支付，案涉房屋应按照一般共有财产处理，冯某关于案涉房屋属个人单独所有的答辩意见不成立，本院不予采信，现双方已经分手且无和好的可能，基于建立婚姻关系购买房屋的共有基础丧失，罗某有权主张分割。
其次，关于分割方式。根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割……”之规定，案涉房屋不存在不能分割的情形，鉴于案涉房屋登记在冯某个人名下、以冯某名义按揭还贷且由冯某实际居住，罗某主张由冯某补偿罗某款项为分割方式，符合便利原则，本院予以支持。
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综上罗某对案涉房屋的投入共计133628.97元，结合案涉房屋购买价格、增值速度、剩余按揭还款金额以及双方对房屋的出资、装修贡献，本院酌定冯某向罗某支付30万元予以折价补偿，剩余按揭款项由冯某个人偿还。
案情介绍：
（2021）川0112民初2363号
（2021）川01民终19118号
共有纠纷
冯某与罗某从2013年底起至2018年10月止为恋爱关系，期间双方曾同居生活。冯某与罗某在恋爱期间各自的财产各自保管使用，财产没有混同，但双方也多次向对方转款。冯某与成都市永平置业有限公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买了成都市永平置业有限公司开发的位于成都市龙泉驿区××街158号××栋××单元37层3704号的房屋。该商品房买卖合同于2016年4月11日办理了签约备案。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，房屋总价款为452078元，合同载明签订合同前罗某已支付2万元，该款抵作商品房价款，罗某于2016年3月22日前支付首期房价款92078元，余款36万元向中国银行股份有限公司双流分行申请30年期限的贷款支付。2016年3月22日，罗某用自己尾号为7575的中国农业银行卡向成都房江湖信息科技有限公司支付了1.5万元，向成都市永平置业有限公司支付了91078元。案涉房屋的贷款通过冯某的银行账户偿还。案涉房屋于2016年12月底交付并开始交纳物业服务费。2018年8月6日，案涉房屋办理了不动产权利转移登记，登记的权利人为冯某，共有方式为单独所有。
2019年12月30日，罗某向一审法院起诉冯某和第三人中国银行股份有限公司双流分行，请求确认案涉房屋归罗某所有，该案案号为（2019）川0112民初7452号。该案判决认为：该案系罗某认为冯某与罗某存在借名买房的事实，罗某系借名人、冯某系出名人，进而主张确认案涉房屋所有权归罗某所有。而冯某对存在借名买房的事实不予认可，认为案涉房屋为冯某个人所买，其为房屋所有权人。对此，一审法院认为，即使冯某与罗某之间存在借名买房的事实，因出名人系房屋买卖合同的签订及履行主体，且房屋已登记在出名人名下，依据物权公示公信原则，借名人请求确认所有权的，应驳回其诉讼请求。一审法院据此于2020年2月26日判决驳回了罗某在该案中的诉讼请求。
罗某于2020年8月21日又向一审法院起诉，请求确认罗某应分案涉房屋67%的份额，暂计金额为67万元。后罗某撤回了该案起诉。
一审诉讼请求：
依法对罗某、冯某同居期间出资购买的位于成都市龙泉驿区××街道办××路××村十二组（××街158号）××幢××单元37层3704号的房屋进行析产，即：以房屋现值减去尚欠银行按揭贷款后，冯某按房屋剩余现值的67%向罗某返还投入价款及增值收益暂计67万元（房屋现值最终以双方协商确定的价格或委托评估的价格为准）。
一审法院观点：
本案纠纷发生于民法典施行以前，应当适用当时的法律和司法解释。《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条的规定为“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理……”，《中华人民共和国民法典》第三百零三条的规定为“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。”本案应先确定案涉房屋是否为冯某与罗某同居期间的共有财产，再确定双方各自所占的份额及如何分割。首先，从《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》的名称和其中的条文来看，该司法解释第10条解决的是以夫妻名义同居生活期间共同财产的分割问题。冯某与罗某虽然同居生活过，但现有证据不足以证明双方是以夫妻名义同居生活。其次，需要确定案涉房屋是否是双方共同购置的财产。即使罗某的征信有问题，罗某仍然可以作为购买方与冯某共同购房，并由冯某贷款支付部分购房款。罗某没有作为案涉房屋的买受人签订购房合同，在购买案涉房屋前、后没有与冯某约定共同购买案涉房屋，双方的财产又没有混同，不应认定该房屋系双方共同购置。双方在恋爱期间均多次向对方转账，罗某代冯某支付购房首付款的行为不应推断出是双方共同购房。综上，一审法院认为，案涉房屋不是前述司法解释规定的一般共有财产，对于罗某分割一般共有财产的诉讼请求不予支持，双方之间的经济往来应当另行处理。
一审判决：
驳回罗某的诉讼请求。
一审案件受理费减半收取计5250元，由罗某负担。
上诉意见：
双方存在同居事实，系恋爱期间以结婚为目的购买案涉房屋，现有证据能够证明罗某对案涉房屋有大部分出资。
被上诉人主张：
一、冯某与罗某之间没有共同购房的合意，罗某虽然有一定的出资行为，但双方财产没有混同，购置房屋属于冯某个人意愿，系个人行为，与罗某没有任何关系。
二、案涉房屋并非共有，不需要进行评估，目前成都市试行房屋指导价，案涉小区有相应指导标准。
二审查明事实：
一、关于罗某出资情况。二审本院组织罗某、冯某对罗某出资情况进行了对账，对以下款项经双方确认一致无异议：首付款92078元、购房诚意金1.5万元由罗某支付，房屋契税6104.25元、前期物业费1131.72元由罗某母亲支付，罗某向冯某用于按揭还款的银行卡共计转款19315元。
二、关于案涉房屋未还贷款。截至2021年9月28日二审庭审，根据冯某本人中国银行APP显示，还剩328257.73元贷款未归还。
三、关于房屋现值。二审中，罗某主张根据安居客案涉小区二手房的平均成交价格，现案涉房屋现值为1403100元，冯某认为根据案涉小区的政府指导价，房屋总价为1400293.8元。
四、罗某与冯某的微信聊天记录中显示，2018年8月10日冯某向罗某称“我们房产证下来，年底就拿了”，2018年8月11日“说好久结婚？就这样耍起？”，“房子也装修好了、难道要等房子旧了再结婚？”，罗某2014年10月19日朋友圈截图显示，罗某曾向冯某求婚。
二审确认争议焦点：
罗某是否有权对案涉房屋主张分割及如何分割？
二审法院观点：
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案购置房屋、恋爱关系结束、罗某主张分割均发生于民法典实施前，故本案适用当时的法律、司法解释。
首先，罗某是否有权主张分割。罗某与冯某因恋爱关系结束后，因恋爱期间购置的房产分割问题诉至法院。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”及《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理……”之规定，本案中，虽然案涉房屋登记于冯某名下，但双方系恋爱关系，同居生活，且纵览双方微信聊天记录，双方以结婚为目的共同购买案涉房屋的意思表示非常明显，且首付、契税、诚意金、前期物业费等均由罗某及其母亲支付，案涉房屋应按照一般共有财产处理，冯某关于案涉房屋属个人单独所有的答辩意见不成立，本院不予采信，现双方已经分手且无和好的可能，基于建立婚姻关系购买房屋的共有基础丧失，罗某有权主张分割。
其次，关于分割方式。根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割……”之规定，案涉房屋不存在不能分割的情形，鉴于案涉房屋登记在冯某个人名下、以冯某名义按揭还贷且由冯某实际居住，罗某主张由冯某补偿罗某款项为分割方式，符合便利原则，本院予以支持。
最后，关于冯某应补偿罗某的具体款项。1.房屋现值。罗某主张房屋现值为1403100元，冯某主张为1400293.8元，双方差距较小，本院酌定房屋现值为1400293.8元。2.关于罗某的投入。首付款92078元由罗某支付，冯某抗辩系罗某偿还其借款5.9万元，现有证据无法证明双方支付款项时存在还款意思表示，故本院不予采信，对首付款由罗某支付本院予以确认；购房诚意金1.5万元、契税6104.25元、前期物业费1131.72元双方一致确认，且在案证据能够佐证，本院予以确认；关于罗某主张的装修费8.7万元，分别是2万元现金、2万元以罗某母亲名义贷款、4.7万元由罗某母亲向冯某微信转账，本院认为，罗某母亲与冯某之间存在的转账往来远不止4.7万元，互有转款且未备注用于装修，现金支付无证据印证，装修贷从微信聊天、转账记录来看由冯某实际支付具有高度可能性，本院对罗某主张由其负担装修费用不予采信；关于按揭还款，罗某主张自2016年5月10日至2018年10月2日共计还款42294元，由于恋爱期间双方频繁互相转账实属常理，无法认定罗某向冯某的转款均系为了按揭还款，本院仅对罗某向按揭银行卡转款19315元予以确认。综上罗某对案涉房屋的投入共计133628.97元，结合案涉房屋购买价格、增值速度、剩余按揭还款金额以及双方对房屋的出资、装修贡献，本院酌定冯某向罗某支付30万元予以折价补偿，剩余按揭款项由冯某个人偿还。
综上所述，上诉人罗某的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实不清，法律适用不当，本院予以改判。
二审判决：
一、撤销（2021）川0112民初2363号民事判决；
二、冯某于本判决生效后十五日内支付罗某位于四川省成都市龙泉驿区××街158号××栋××单元37层3704号房屋的折价补偿款300000元；
三、驳回罗某的其他诉讼请求。
一审案件受理费5250元，由罗某负担3675元，冯某负担1575元；二审案件受理费10500元，由罗某负担7350元，冯某负担3150元。
律师提醒：
同居中的共有财产不完全等同于夫妻共有财产，因此若双方在同居期间出资购房，且登记在一人名下，最好拟定必要的协议对房产份额进行约定；如果没有该类约定，则会加重当事人的举证难度，法庭会在认可的证据下综合考量，按照双方对房屋的出资份额、贡献大小、市场行情等来作出判决。
法律法规：
《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条（已失效）
解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第3条
当事人提起诉讼仅请求解除同居关系的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。当事人因同居期间财产分割或者子女抚养纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。
第22条
被确认无效或者被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，除有证据证明为当事人一方所有的以外，按共同共有处理。
《民法典》
第308条
共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第309条
按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。