夫妻关系存续期间购买的房产被一方私自出售，后购买者又将其抵押给银行，另一方该如何追回呢？一起看看下面的案例。
裁判要旨：
唐某取得905号房的所有权需要具备购买时善意、支付合理对价和办理产权登记三个条件同时具备。对善意问题，房屋买卖属于大宗重要交易，要求买受人尽到善良管理人的注意义务，否则即可能构成不善意。从唐某上诉中陈述的交易背景看，因蒲某要成为“美罗”经销商开设店铺，2017年1月24日，唐某给蒲某垫支了近9万元货款，若属实，则双方应当彼此熟悉、信任，唐某应当清楚蒲某的家庭情况，仅凭905号房登记的权利人为蒲某个人，尚不足以认定唐某在交易时善意。对支付合理对价问题，一是对价合理，二是对价已经支付，2013年购买905号房时房款约47万元，按蒲某陈述，2015年进行了装修入住，装修费用约20余万元，但2017年2月再次交易时以总价50万元成交，而2013年至2020年期间，是成都市房价快速增长的期间，直至2021年新的调控政策实施才对快速高涨的房价起到一定抑制效果，905号房建筑面积83.77平方米，50万元与正常市场价格存在较大偏差，从抵押财产清单注明的评估/协议价值看，市场价为104万元，本院认为唐某、蒲某签订的买卖合同约定的价款并不合理；唐某主张支付的房款由2017年1月24日之前的垫付货款近9万元和2017年4月至2018年6月之间垫付的36万余元及转账的14万元组成，与约定的房款存在的10万元差额，从一审到二审都未作出合理解释，且双方买卖房屋之前的垫付款用于抵扣房款，则属于以物抵债，参照72号指导案例裁判规则，应当清理后了结前债的关系，但唐某主张抵偿房款的款项持续至2018年，不符合以物抵债转化为房屋买卖合同关系的情形。虽然唐某办理了过户登记，但因不符合不动产物权善意取得的全部条件，唐某不能善意取得905号房的所有权。唐某关于取得所有权的上诉理由缺乏事实依据，本院依法不予支持。
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要发生物权效力，应当以消灭抵押权为前提，即便按照民法典放宽限制的规定看，也以当事人合同有约定优先适用，最高额抵押合同9.8.4明确约定在解除担保前，未经抵押权人书面同意，不得对外转让抵押物，限制了抵押物的物权变动，一审法院判决唐某返还905号房的同时要求唐某向不动产登记机关申请恢复905号房的原有登记不当，应予纠正。
案情介绍：
（2021）川0114民初1621号
（2021）川01民终18233号
所有权确认纠纷
罗某与蒲某原系夫妻，双方于2005年9月28日登记结婚，2020年12月3日经四川省剑阁县人民法院调解离婚，离婚时未涉及案涉房产，但均同意婚姻关系存续期间尚有争议的财产及债务另案处理。905号房系蒲某于2013年以个人名义购买（实际购买价款469950元），2015年7月29日办理权属登记，登记于蒲某个人名下。2017年2月6日，蒲某与唐某签订房屋买卖合同，蒲某以500000元的价格将905号房出卖给唐某。唐某通过转账方式向蒲某支付房款140000元。
2017年2月20日，房屋产权变更登记至唐某名下。2018年6月，唐某及案外人唐某1作为债务人将905号房抵押给民生银行成都分行，抵押权利价值760000元。2021年2月9日，唐某、唐某1与民生银行成都分行签订《综合授信合同》《最高额担保合同》，再次向银行借款，《借款支用申请书》《借款支用确认书》载明的借款用途为无还本续贷，最高额抵押担保于2021年2月19日办理抵押权登记。
蒲某2017年开始作为“美罗”经销商，购进商品后多次由唐某代为支付相应价款。2015年，蒲某对905号房进行了装修并入住，至本案二审辩论，蒲某仍在905号房居住。
原告诉请：
判令唐某返还罗某与蒲某共有的位于新都区××街道××大道318号1栋1单元905号房屋。
一审确认争议焦点：
一、案涉房屋是否为罗某与蒲某婚姻关系存续期间的共同财产？
二、唐某能否善意取得所有权？
三、民生银行成都分行能否善意取得抵押权？
一审法院观点：
一、案涉房产是否系罗某与蒲某的共同财产：案涉房产系蒲某在与罗某夫妻关系存续期间购买，登记在蒲某名下，对此事实双方并无争议。只是蒲某认为房产系其单独借钱购买，房产应为蒲某个人财产。对于夫妻关系存续期间所取得财产的归属，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条、第十九条分别规定了夫妻共同所有、为夫妻一方所有以及约定所有的情形。蒲某以个人名义购房的案涉房产并不符合婚姻法法定归一方所有及约定归一方所有的情形，应认定为夫妻关系存续期间的共同财产。
二、唐某能否善意取得所有权：由于案涉房产为罗某与蒲某的共同财产，蒲某在未征得罗某同意的情况下，将房屋转让给唐某，构成无权处分。唐某认为其构成善意取得，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，受让人从无处分权人处受让不动产或动产构成善意取得需同时具备三个条件：受让人受让时须是善意，不知出让人是无处分权人；受让人支付了合理的价款；转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。唐某受让房产时，房屋产权登记为蒲某个人所有,唐某根据登记产权状况与蒲某进行交易，且没有证据证明唐某知道或者应当知道蒲某系无权处分人。因此，应当认定唐某受让房产时为善意。对于受让对价，根据2017年上半年成都市新都区大丰房产价格行情，案涉房产的转让价格大体与当时的市价相当。争议较大的系受让人唐某是否支付对价，唐某向蒲某转款14万元的事实，根据交易常规及且双方认可的事实，足以认定系房款的支付。但货款抵扣房款的事实则欠缺足够证据佐证，双方提交的销售出库单难以充分证明交易发生于唐某与蒲某之间。退一步讲，即使双方发生的交易属实，也只是在双方形成了货物买卖关系，不足以证明双方形成了用货款抵扣房款的合意。虽然双方认可，但考虑到二者在本案处理中存在利害关系，在没有其他证据证明的情况下，单凭双方认可还不足以认定双方用货款抵扣了房款。故不宜认定唐某已支付了合理的对价，唐某不能善意取得案涉房产，唐某对房屋的占有构成无权占有，罗某要求唐某返还房屋的请求符合法律规定，予以支持。
三、民生银行成都分行能否善意取得抵押权：唐某因向借款而将登记在其名下的房屋抵押给民生银行成都分行，且没有证据证明设定抵押权时民生银行成都分行知道或应当知道案涉房产唐某系无处分权，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，民生银行成都分行可善意取得抵押权。
一审判决：
唐某于判决发生法律效力之日起十五日内向罗某、蒲某返还905号房（房屋唯一号12××00），并向成都市新都区不动产登记机关申请将房屋恢复登记至蒲某名下。
案件受理费减半收取50元，由蒲某负担。
唐某、蒲某上诉/上诉意见：
一、一审法院认定蒲某系无权处分不当，唐某基于合同关系已将房屋登记在自己名下，罗某无权要求返还。房屋即使在罗某与蒲某婚姻关系存续期间，但出售时登记在蒲某个人名下，蒲某有权处分，唐某基于有效合同取得房屋登记，一审判决认定蒲某无权处分，属于适用法律不当。
二、即使构成无权处分，唐某也构成善意取得，一审判决认定唐某未支付合理对价，属于认定事实错误。唐某、蒲某因在美罗国际公司销售保健品时期，蒲某常请唐某帮忙进货，后蒲某自己开店，唐某因为入行较早，是高级会员，可以得到销售业绩便同意代垫部分货款。到2017年1月24日，唐某为蒲某垫付了近9万元货款，蒲某告知有一套房屋可以卖给唐某用于抵扣货款等，双方遂签订房屋买卖合同并完成了过户登记。唐某按照约定于2017年3月3日、4日转账10万元和4万元，2017年4月5日至2018年6月30日期间垫付货款364732元，加之之前垫付的9万元，房款已经全部付清，符合善意取得的条件。
二审确认争议焦点：
一、905号房是否为蒲某、罗某的夫妻共有财产？
二、唐某是否能够取得905号房的所有权？
二审法院观点：
共有财产问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在蒲某、罗某没有书面约定的情况下，双方夫妻关系存续期间取得的财产应适用法定财产制，按照《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，905号房应当认定为二人的夫妻共同财产。蒲某主张为个人财产的理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
物权归属问题。夫妻之间的权利义务应当依法保护，但夫或妻一方与他人形成的权利义务也应当依法保护，在外部权利义务关系与内部权利义务关系发生冲突时，应当优先保护外部权利义务关系，以维护交易安全和社会稳定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（法释〔2011〕18号）第十一条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”当外部的权利义务关系需要依法保护时，内部的权利义务关系通过损害赔偿方式处理。唐某取得905号房的所有权需要具备购买时善意、支付合理对价和办理产权登记三个条件同时具备。对善意问题，房屋买卖属于大宗重要交易，要求买受人尽到善良管理人的注意义务，否则即可能构成不善意。从唐某上诉中陈述的交易背景看，因蒲某要成为“美罗”经销商开设店铺，2017年1月24日，唐某给蒲某垫支了近9万元货款，若属实，则双方应当彼此熟悉、信任，唐某应当清楚蒲某的家庭情况，仅凭905号房登记的权利人为蒲某个人，尚不足以认定唐某在交易时善意。对支付合理对价问题，一是对价合理，二是对价已经支付，2013年购买905号房时房款约47万元，按蒲某陈述，2015年进行了装修入住，装修费用约20余万元，但2017年2月再次交易时以总价50万元成交，而2013年至2020年期间，是成都市房价快速增长的期间，直至2021年新的调控政策实施才对快速高涨的房价起到一定抑制效果，905号房建筑面积83.77平方米，50万元与正常市场价格存在较大偏差，从抵押财产清单注明的评估/协议价值看，市场价为104万元，本院认为唐某、蒲某签订的买卖合同约定的价款并不合理；唐某主张支付的房款由2017年1月24日之前的垫付货款近9万元和2017年4月至2018年6月之间垫付的36万余元及转账的14万元组成，与约定的房款存在的10万元差额，从一审到二审都未作出合理解释，且双方买卖房屋之前的垫付款用于抵扣房款，则属于以物抵债，参照72号指导案例裁判规则，应当是清理后了结前债的关系，但唐某主张抵偿房款的款项持续至2018年，不符合以物抵债转化为房屋买卖合同关系的情形。虽然唐某办理了过户登记，但因不符合不动产物权善意取得的全部条件，唐某不能善意取得905号房的所有权。唐某关于取得所有权的上诉理由缺乏事实依据，本院依法不予支持。
按照第二审人民法院根据当事人上诉请求进行有限审理的法定原则，一审判决认定民生银行成都分行取得抵押权，各方均未对此提出上诉，又没有其他证据证明民生银行成都分行的抵押权不符合物权法定的原则，本院对民生银行成都分行的抵押权予以确认。抵押权为定限物权，优先于作为完全物权的所有权，罗某根据物权追及效力主张追回905号房，但905号房还处于抵押期间，按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”要发生物权效力，应当以消灭抵押权为前提，即便按照民法典放宽限制的规定看，也以当事人合同有约定优先适用，最高额抵押合同9.8.4明确约定在解除担保前，未经抵押权人书面同意，不得对外转让抵押物，限制了抵押物的物权变动，一审法院判决唐某返还905号房的同时要求唐某向不动产登记机关申请恢复905号房的原有登记不当，应予纠正。
本案需要特别指出的事，按蒲某的主张，双方2007年就已经分居，虽然可信度不高，然罗某亦在双方多次的离婚诉讼中作为原告主张2010年蒲某独自在成都务工，罗某则至2020年也一直在湖北务工。不可否认，双方最晚从2010年起已经实际分居，并在各自提起的离婚诉讼中相互指责，若仅因法律规定必须认定905号房为双方的夫妻共同财产，而引起双方对分居后长达十年期间取得收入作为夫妻共同财产应如何分割的纠纷，实非诉讼欲达的效果。望双方本着公平合理的态度，平等协商，彻底解决离婚诉讼中未处理完毕的财产，不要以诉讼应对诉讼，以践行社会主义核心价值观。
综上，唐某、蒲某各自的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定主要事实清楚，认定唐某不构成善意取得正确，但已经确认民生银行成都分行取得抵押权，又判决再一次进行所有权登记，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。
二审判决：
变更成都市新都区人民法院（2021）川0114民初1621民事判决“唐某于本判决发生法律效力之日起十五日内向罗某、蒲某返还位于四川省成都市新都区××街道××大道318号1栋1单元9层905号房屋（房屋唯一号1215500），并向成都市新都区不动产登记机关申请将房屋恢复登记至蒲某名下”为：唐某于本判决发生法律效力之日起十五日内向罗某、蒲某返还位于四川省成都市新都区××街道××大道318号1栋1单元9层905号房屋（房屋唯一号12××00）。
一审案件受理费50元，由蒲某负担。二审案件受理费，唐某上诉部分8800元，由唐某负担；蒲某上诉部分8800元，由蒲某负担。
律师提醒：
本案中，夫妻关系存续期间购买的房产无论登记在谁的名下，如无特殊约定则属于夫妻共同财产，此时女方私自出售，男方则有权依据善意取得规定而追回。但该房产上已经存在银行善意取得的抵押权，因此在抵押权未涤除之前是不能办理过户手续的。本案中的房产虽然被判决归还，但后续可能还存在许多问题需要多方当事人来厘清。
法律法规：
《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十八条
一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
《民法典》第三百一十一条
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
《民法典》第四百零六条
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。