借名买“房改房”引发的继承纠纷

在离婚纠纷和继承纠纷中，常常涉及一些特殊的不动产房屋，比如房改房、拆迁房等。其不同于普通的商品住宅，通常对购房者有着特殊的限定，同时还会考虑购房者工龄、实际居住者等多种因素。故而在离婚纠纷和继承纠纷中，显得分外复杂和繁琐。同时由于部分房屋涉及政策较为久远，导致事实格外扑朔迷离，法官究竟如何在有限的证据中认定事实？那就跟小编一起看看本周成都案例。

周某（男）为某高校建校元老之一，其与赵某为夫妻，共生育9名子女。后因历史原因被迫离开学校。1986年，该高校落实纠错政策，邀请周某回校安度晚年并分配一套住房（3416号房屋）。同时其女儿周某2与丈夫巫某也在该高校任职，在校居住于3315号房屋。

后女儿周某2一家（周某2、巫某及两个2儿子「巫某1、2」）移民美国。1993年，因学校政策，女儿周某2同学校协商后确认，其分配的3315号房屋被收回，仅留一间房屋供其堆放物品，同时其父亲周某分配的3416号房屋可以由周某购买，但需要等成都市房改售房解冻后，按成都市售房规定办法办理其售房事宜。

2001年 高校启动房改工作，周某可以购得3416号房屋，经周某及家里的子女一致同意，由周某9缴纳案涉房屋房改款项，并实际享有房屋。但受政策影响，周某虽受邀回校养老但工作关系早已不在学校，故由女儿周某2代购。最终该房屋由周某9以周某2名义办理手续并缴纳费用。

2007年 3416号房屋取得产权，登记在周某2名下。

2011年 3416号房屋被拆迁，由周某2的丈夫同危改办签订合同，并出具委托书，由周某9领取全部安置款。

后周某9与危改办签订补充协议，约定将货币补偿的安置方式变更为房屋置换方式。周某9进行了选房，最终房屋建好后由巫某2受领。

关于该房屋所有，周某9及其在世兄弟姐妹同周某2丈夫和孩子无法达成一致，故周某9及其在世兄弟姐妹将周某2丈夫和孩子诉至法院。

本案原被告关系图   图标来源网络，侵权删

涉案房屋说明图   图标来源网络，侵权删

「本诉反诉」

原告周某9向本院提出诉讼请求：

请求确认位于成都市成华区房屋所有权系原告所有；

被告巫某三人向法院提出诉讼请求：

判决确认成都成华区房屋产权为巫某、巫某1、巫某2所有，并依法分割三反诉人所有的份额；

反诉事实与理由：涉案房屋系周某2的产权房，并依法取得了房产证，故周某9不可能是案涉房屋的产权人。2011年，该房开始拆迁。周某2于2002年12月6日因肺癌在美国病逝，巫某、巫某1、巫某2在美国依法办理了周某2的死亡公证、继承公证，并经过了中国总领事馆的认证。巫某系周某2之夫，巫某1系周某2之长子，巫某2系周某2之次子。

周某2死亡后，该安置房所有权应由巫某、巫某1、巫某2继承，三人系该安置房的所有权人。其中，巫某作为周某2的配偶，本身拥有该拆迁安置房一半的产权份额，加上应继承的份额，共拥有六分之四的份额。长子巫某1与次子巫某2各自应继承六分之一的份额。

原告周某9等九人辩称：巫某、巫某1、巫某2的反诉请求与本诉是一致的，本案的争议应该是案涉房屋最初是分配给周某还是周某2。虽然案涉房屋现在是登记在周某2名下，但是有证据可以证明案涉房屋最初是在周某名下，因其当时不具备高校职工的身份，故借用周某2的名义买下案涉房屋，后来由周某9缴纳的房款，所以案涉房屋应当是周某所有。在周某逝世后，案涉房屋应当按照法定继承的方式继承。

「证据认定」

法院争议证据评定如下（部分）：

1.周某9等九人提交的某高校【（86）函字第002478】公函、党办（1990）39号文件、校办（1990）459号文件

三被告认为该公函、文件系复印件，故对该份证据的真实性不予认可。

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条（《中华人民共和国民事诉讼法（2021修正）》第七十三条）第一款规定：”书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十一条（《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2022修正）》第一百一十一条）第一款对提交书证原件确有困难的情况作出了具体规定：”（一）书证原件遗失、灭失或者毁损的；”

由于年代久远，周某9等九人与该高校均未留存有该公函、文件的原件，这属于不可归责于双方的客观事由。且该公函、文件与本案其他证据能够相互印证，形成证据锁链，本院结合案件具体情况，能够审查判断该公函、文件可作为认定案件事实的根据，故本院对该公函、文件的真实性、合法性、关联性予以采信。

2.周某9等九人提交的《关于周某2购买福利房申请报告》

三被告对该份报告的真实性存疑，申请对该份报告落款为”周某2”签名的真实性进行鉴定。本院遂委托西南政法大学司法鉴定中心对此进行鉴定，鉴定意见为周某2亲笔所写，故本院对该份证据予以采信。

               依据判例复原，非文件原件

3.周某9等九人提交的原学校房管科科长罗某信出具《情况证明》、周某2的委托人原学校周某峰出具的经公证了的《情况说明》

被告三人对该组证据的真实性不予认可，认为证人应当出庭作证接受询问。本院认为，证人虽然没有出庭作证，鉴于罗某信、周某峰两位身份特殊性，其出具《情况证明》、《情况说明》能够反映本案的客观事实，本院结合其他证据对该证据证明力的大小作出认定。

               依据判例复原，非文件原件

               依据判例复原，非文件原件

4.周某9提交的案涉争议房屋房款专用收据（编号：NO.0048022）

被告三人认为该收据载明付款人为周某2，恰好证明房款系周某2缴纳，故案涉争议房屋的所有权当然归周某2所有。

本院认为，巫某虽主张房款由周某2缴纳，但并未就房款的来源、缴纳细节、收据为何由周某9持有作出合理解释，故虽然收据上载明付款人为周某2，但房款的实际出资人与本案待证事实周某2与周某之间是否存在借名买房关系有直接关联，本院将结合其他证据对房款收据证明力的大小作出认定。

5.周某9等九人提交的巫某于2011年向周某9出具的《委托书》

被告三人对该《委托书》的合法性不予认可，认为该《委托书》系巫某被拘禁20小时后所书写的，应属无效。且该《委托书》未经巫某1、巫某2的签字认可，巫某于2012年作出的《声明》已经表明其想撤销该委托，巫某只是委托周某9领取相关房款，并非认可案涉争议房屋的所有权归周某9所有。

本院认为，虽然巫某主张该《委托书》系被周某9胁迫所写，但并未举出其受胁迫的证据。依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条（《中华人民共和国民法典》第九百三十三条）规定：”委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”作为委托人的巫某当然有权随时解除对周某9的委托，但该解除通知应当自到达受托人周某9时生效。现巫某能证明其发出解除委托的通知是2012年2月作出的《声明》，故巫某解除对周某9的委托最早应在2012年2月，在此日期之前周某9作为巫某的委托人与危改办于2011年4月签订的《补充协议》应属合法有效。

「其他补充事实」

周某与妻子赵某共育有九个子女。赵某于1987年去世，周某于2004年去世，子女周某2于2002年病逝、周某8于2013年去世。

诉讼中，周某1、周某3、周某4、周某5、周某6、周某7、李某（周某8的妻子）、周小8（周某8的孩子）均认为房屋是周某以周某2名义进行的房改房，所有权人应为周某，该房屋拆迁后，拆迁安置房屋即案涉房屋的所有权人应为周某，并表明愿意将各自应继承的份额让与周某9享有。

本案争议焦点在于周某与周某2之间是否存在借名买房的法律关系。

现综合全案证据评议如下：

一、关于物权登记效力的问题

被告三人主张案涉争议房屋不动产权属证书上登记的房屋所有权人为周某2，故周某2当然享有案涉房屋的所有权。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条（《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）第二条 ）规定：”当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

因此，若不动产物权归属发生争议，则不动产权属证书上登记的物权人首先被推定为真实物权人，对此无需举证。但作为一种法律拟制的事实，登记的物权状态并不总与真实物权状态相一致，故法律允许对此提出异议的当事人通过举证证明真实的物权状态来推翻不动产权属证书所证明的物权状态，法院应当根据当事人提交的证据来确认不动产物权的权属。

本案中，虽然案涉房改房屋登记在周某2名下，但周某9等九人对案涉争议房屋的权属状态持有异议并举出证据，则应当依据购买案涉房屋时双方真实意思表示、房款的实际出资人等因素来确定房屋所有权归属，故本院对巫某等主张周某2当然享有案涉房屋所有权的主张不予采信。

二、借名买房的事实认定问题

借名买房是指当事人约定，借名人以出名人的名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下，借名人实际享有房屋权益的法律关系。在借名买房关系中，主要存在两个方面的合意，其一是借名人与出名人之间关于房屋归属权的合意，其二是出名人与第三人之间达成的房屋买卖合意。

本案中，出名人周某2与第三人学校达成了房屋买卖的合意，房屋买卖合同依法成立，这层合意学校出具的《证明》中能够得到体现。而周某2与借名人周某之间关于房屋归属权的合意，本院从以下三个方面来认定：

首先，周某2具备购买案涉房改房的资格是否属于夫妻共同财产。

巫某主张即使周某2有替周某借名买房的意图，在未经其同意的情况下，对夫妻共有财产的处分也是无效的。本院认为根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条（已失效，被《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条替代 ）及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》（《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十五条）对夫妻共同财产规定的范围可知，夫或妻一方具备某种能够得到某种权益的资格，并不属于夫妻共同财产。

本案中，周某2基于其作为大学职工身份的特殊性，能够享有学校给予购买房改房的资格，而这种资格具有极强的人身依附性和专属性，与夫妻关系的存续并不直接相关，故周某2有权对该资格作出自由处分，无需巫某的同意和认可，故本院对巫某主张的周某2系无权处分的抗辩主张不予支持。

其次，借名给周某买房是否是周某2真实意思表示。

基于以下几方面的原因，有理由相信借名买房是周某2真实意思表示：

1、周某系周某2之父，双方存在特殊的亲属关系，父女感情融洽，有深厚的感情基础，时常以书信来往。

2、1999年周某2向大学出具的《关于周某2购买福利房申请报告》中明确载明“我父亲在的住房，现由我代购，户主：周某2、周某。”周某2已经明确表明案涉争议房屋是替周某代购，并且有时任房管科科长罗某信、周某2委托办理案涉房屋房改问题的委托人周某峰所做的《情况说明》加以佐证。

3、案涉房屋的实际情况：周某、周某9一直居住在案涉争议房屋内，直接对案涉争议房屋进行占有使用，进行装修，并缴纳相应的水电气等费用，巫某并未就周某9等人居住的事实持有异议并举出相应的证据。

虽然案涉争议房屋房款票据抬头为“周某2”，但这恰好印证了周某与周某2之间成立的借名买房关系。周某9持有该房款票据原件，被告方对该事实未能作出合理解释，结合周某2的委托人周某峰的证言“周某2当时也告诉我这次34栋的房改款由周某9支付”，故从现有证据中能确定房款的实际出资人系周某9。

综上，结合案涉争议房屋的实际出资人、房屋的实际占有使用情况、周某2出具的《关于周某2购买福利房申请报告》、周某峰的证人证言，足以认定借名给周某买房是周某2真实意思表示。

再次，周某2与周某之间形成的借名买房关系是否合法有效。

案涉争议房屋属于房改房的性质，房改房是与我国特殊国情相适应，是在推进城镇住房制度改革背景下的过渡性产物，政策性较强，当事人购买房改房具有时限性和身份性。案涉争议房屋的房改都是围绕着周某2作为学校职工主体身份进行的，购房价中包含了国家和大学对周某2作为单位职工的福利优惠条件。而借名买房背后实际处分的是基于出名人周某2能够买到单位房改房的特殊身份所享有的权利，这种处分自己权利的行为属于私权利的范畴，主观上并没有损害第三人利益的故意，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。

由于周某与周某2均已去世，已经失去了周某请求周某2办理房屋所有权转移登记的可能性，故案涉争议房屋应作为周某的遗产发生法定继承。由于案涉争议房屋已经被拆迁，故对案涉争议房屋份额的继承也已经转化为案涉安置补偿房屋份额的继承。

三、案涉争议房屋的份额问题

周某之妻赵某于1987年去世，周某2于2002年去世，周某8于2004年去世。根据《中华人民共和国继承法》第二十五条（《中华人民共和国民法典》第一千一百二十四条）第一款：”继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。”在周某去世时，各继承人都未作出放弃继承的表示，故各继承人都有权对案涉争议房屋的份额进行继承。但由于继承时未将案涉争议房屋进行分割，此时是一种共同共有的关系，现所有继承人请求对各自的份额进行分割。

本院认定如下：周某1、周某2、周某3、周某4、周某5、周某6、周某7、周某8、周某9各自继承案涉安置补偿房屋九分之一的份额，由于周某2早于周某去世，故由周某2之子巫某1、巫某2代位继承周某2九分之一的份额。由于周某8于2013年去世，故周某8享有的九分之一的份额由其妻李某、其子周小8继承。诉讼中，周某1、周某3、周某4、周某5、周某6、周某7、李某、周小8均明确表示，愿意将其继承的案涉房屋份额让与周某9享有，故周某9享有案涉争议房屋九分之八的份额，巫某1、巫某2各享有案涉安置补偿房屋十八分之一的份额。

综上所述，周某9等九人的本诉请求部分成立，本院予以部分支持，巫某等三人的反诉请求部分成立，本院予以部分支持。

一、位于成都市成华区房屋，原告（反诉被告）周某9享有九分之八的份额，巫某1享有十八分之一的份额，巫某2享有十八分之一的份额；

二、驳回原告（反诉被告）周某9、周某1、周某3、周某4、周某5、周某6、周某7、李某、周小8的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）巫某、巫某1、巫某2的其他反诉请求。

说明：文章发布前在网上未查找到关于该起案件的上诉相关内容。